В московских офисах становится тесно

Старые бизнес-центры не пустуют, потому что новых нет.
18.05.2017
В Москве в первом квартале нынешнего года пустовало почти 15% офисных площадей — примерно такой показатель был в преддверии текущего кризиса. Но участники рынка пока не рискуют утверждать, что дно пройдено: новых бизнес-центров строится мало, арендаторы предпочитают небольшие площади, а ставки аренды в высокобюджетных офисах снизились на 4%.

Уровень свободных площадей в бизнес-центрах Москвы по итогам первого квартала 2017 года в среднем снизился до 15,1%. Это почти эквивалентно показателю апреля--июня 2014 года — последнего докризисного квартала: тогда пустовало 14,8% офисных помещений. Такие данные, предоставленные "Ъ" JLL, содержатся в исследовании. Самые лучшие времена на рынке столичных бизнес-центров были в 2012-2013 годах, когда доля вакантных площадей составляла 13,5% и 13,7% соответственно. По данным гендиректора CBRE Владимира Пинаева, в январе--марте этого года свободными оказались 15,8%, в то время как во втором квартале 2014-го — 14,5%. Руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL Елизавета Голышева прогнозирует, что по итогам 2017 года средний объем пустующих в Москве офисных площадей сократится еще до 14,7%. Господин Пинаев также ожидает постепенное сокращение уровня вакансий.

Но если в период экономического роста сокращение пустующих площадей в основном связано с высоким спросом со стороны арендаторов, то в кризис другая причина — снижение объемов строительства. По данным аналитиков JLL, в первом квартале 2017 года в Москве было введено только два бизнес-центра общей площадью 21 тыс. кв. м, что на 67% ниже результата аналогичного периода прошлого года. Ввод еще 63 тыс. кв. м, заявленных на первые три месяца года, был перенесен на второй квартал. Несмотря на перенос сроков ввода, прогноз JLL на 2017 год в целом остается неизменным: ожидается выход на рынок 542 тыс. кв. м новых площадей, что на 71% превысит рекордно низкий показатель 2016 года. Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков ожидает, что по итогам нынешнего года будет введено 350 тыс. кв. м, но это все равно больше прошлогоднего уровня. И в JLL, и в CBRE прогнозируют, что до конца 2017-го объем сделок по сдаче в аренду и продаже офисных площадей чуть превысит 1 млн кв. м.

Но некоторые девелоперы в отличие от консультантов не так оптимистичны.

"Эти данные не дают положительного сигнала рынку,— убежден один из владельцев ряда московских бизнес-центров.— Ситуация в экономике, несмотря на заявления властей страны, по-прежнему остается нестабильной". При текущем тренде на рынок не выходят новые компании, а значит, не увеличивается число потенциальных арендаторов, продолжает собеседник "Ъ".

В JLL утверждают, что сейчас активны арендаторы, желающие переехать в качественные офисы сравнительно небольшой площади. Сейчас помещения до 1,5 тыс. кв. м составляют 53% от общего числа предложений на рынке, добавляет Елизавета Голышева. "Была надежда, что рынок продержится за счет арендаторов из числа госкомпаний, но этот тренд пошел на спад",— говорит собеседник "Ъ". Это подтверждается данными Knight Frank: в первом квартале 2017 года объем сделок с участием госкомпаний составил 9 тыс. кв. м, в то время как за аналогичный период 2016-го — 55,12 тыс. кв. м.

В январе--марте этого года запрашиваемые ставки аренды премиальных офисов составили 33-45 тыс. руб., в бизнес-центрах класса А — 22-38 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в классе В — 12-20 тыс. за 1 кв. м в год, сообщила госпожа Голышева. Сейчас наблюдается повышение ставок аренды в некоторых объектах, но оно не выходит за пределы среднего диапазона, добавляет эксперт. "Впервые за долгое время мы увидели не отрицательную коррекцию ставок аренды, а положительную — 0,4% в классе В. Эта ставка в первом квартале составила 13,43 тыс. руб. за 1 кв. м в год", — говорит Константин Лосюков. Если ставки в этом сегменте еще чуть-чуть подрастут, продолжает эксперт, то можно будет говорить о появившемся положительном тренде. Между тем, по наблюдениям господина Лосюкова, в бизнес-центрах класса А в январе--марте этого года ставки по сравнению с четвертым кварталом 2016-го снизились на 4%, до 23,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год.