Цены на новые квартиры в Москве рухнули до минимума за 4 года

Рынок недвижимости Москвы не спешит замечать восстановления экономики, которое видят Росстат, правительство и ЦБ.
14.09.2017
В августе после продолжавшейся почти год паузы возобновилось падение цен на столичные новостройки. По сравнению с июлем квадратный метр подешевел на 0,8%, а в годовом выражении - на 2,1%.

Средняя цена реализации упала до 191,8 тысячи рублей за кв. м. (3217$), что стало новым минимумом с 2013 года, то есть за все время кризиса, сообщает "МИЭЛЬ-Новостройки".

Рынок возобновил снижение даже несмотря на то, что общий объем предложения перестал расти впервые за 10 месяцев, говорит генеральный директор компании Наталья Шаталина: к концу августа на продажу было выставлено 2,88 млн кв. м. и 45,2 тысячи лотов. Это на 0,3% меньше, чем месяц назад.

Впрочем, добавляет она, летнее затишье у девелоперов, очевидно, было временным: осенью активизируется ввод объектов, и навес предложения до конца года вернется к планке 3 млн кв.м. - характерной для последних месяцев.

Избыток квартир в Москве сейчас рекордный за все время наблюдений: с учетом тех темпов, с которыми продаются объекты, для реализации всех квартир в новостройках понадобится как минимум 1,5 года, подсчитали аналитики ЦИАНа. И то при условии, что новое жилье на рынок поступать не будет.

Два года рецессии и рекордный с 1990х годов обвал уровня жизни "удачно совпали" со строительным бумом, который начался, когда цены на нефть еще были высокими, а санкционная война с Западом не снилась строителям даже в кошмарах, объясняет директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Проекты застройки, которые были начаты еще при нефти дороже 100 долларов за баррель, выплеснулись на рынок в 2015-16 гг.

Теперь же, говорит Шлома, спрос на квартиры минимальный за 10 лет: в августе количество обращений к риэлторам обвалилось на 11,4%, объем внесенных авансов - еще на 8%, на вторичном рынке 87% объектов уходят с той или иной скидкой.

К 2020-21 году стоимость квадратного метра в столице упадет еще на 30-40%, говорит руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко.

Исправить положение помогло бы кардинальное сокращение строительства - на 30-35% от запланированного на ближайшие годы, но этого не случится, считает он. "К концу года мы прогнозируем значительный ввод недвижимости - не ниже 7-7,5 млн кв. м", - сообщил "Ведомостям" представитель московского стройкомплекса. В области, к примеру, в этом году введено 2,9 млн кв. м жилья, что всего на 0,7% ниже показателя аналогичного периода прошлого года.

Спрос на квартиры в Москве рухнул до минимума за 10 лет

Московский рынок недвижимости, разогретый до состояния "пузыря" в годы нефтяных сверхдоходов, продолжает погружаться в суровую реальность.

В августе спрос на квартиры в столице рухнул до минимума за 10 лет, сообщает в четверг "Инком-Недвижимость". Количество договорных обязательств о заключении сделок сократилось еще на 12% по сравнению с прошлогодним уровнем.

Традиционно в августе рынок выходит из состояния "летней спячки", но на этот раз возвращения покупателей не произошло. Наоборот, показатели спроса оказались даже хуже, чем в начале лета: объем внесенных авансов упал на 8% в годовом выражении, количество обращений к риэлторам обвалилось на 11,4% по сравнению с июнем.

Рынок фактически встал из-за резкого сжатия платежеспособного спроса, говорит директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома: лишь 20-30% продавцов готовы снижать цену в соответствии с возможностями покупателей, 7 из 10 переоценивают свои квартиры относительно реальной ситуации.

"Владельцы недвижимости отчаянно сопротивляются нисходящему тренду цен на жилье. Они не понимают: если все вокруг становится дороже, почему продавать свою квартиру я должен дешевле?", - рассказывает Шлома.

Но реальность такова, что 87% объектов уходят с той или иной скидкой, ее средний размер в августе - 8,7%.

Ситуацию на вторичном рынке усугубляет предложение новостроек, которое растет "всем кризисам вопреки", говорит Шлома.

Избыток предложения на рынке сейчас рекордный за все время наблюдений: два года рецессии и рекордный с 1990х годов обвал уровня жизни "удачно совпали" со строительным бумом, который начался, когда цены на нефть еще были высокими, а санкционная война с Западом не снилась строителям даже в кошмарах.

Проекты застройки, которые были начаты еще при нефти дороже 100 долларов за баррель, выплеснулись на рынок в 2015-16 гг, и ввод жилья взлетел вдвое.

С учетом нынешнего темпа продаж для реализации всех квартир в новостройках понадобится как минимум 1,5 года, подсчитали аналитики ЦИАНа. И то при условии, что новое жилье на рынок поступать не будет.

Ситуацию усугубляет то, что от квартир начинают избавляться те, кто покупал их в качестве инвестиции - по сравнению с 2014 годом объем такого предложения на рынке взлетел на 120%, а доля в общей массе - почти вдвое, до 5,4%, подсчитали в "Инком-Неджимость".

Как правило, "инвесторы" в недвижимость не являются профессионалами рынка: они покупали квартиры, думая, что это надежное вложение, которое окупится. Но стартовавший в 2014 году кризис, в результате которого цены опустились в долларовом выражении вдвое, вынуждает их спасаться бегством.

Пока факторов, которые могли бы вывести рынок из пике, не наблюдается: те, кто ждут восстановления спроса осенью, после сезона отпусков, скорее всего, будут разочарованы, прогнозирует Шлома.

Исправить положение помогло бы кардинальное сокращение строительства - на 30-35% от запланированного на ближайшие годы, говорит руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко. Но этого не случится. "К концу года мы прогнозируем значительный ввод недвижимости - не ниже 7-7,5 млн кв. м", - сообщил "Ведомостям" представитель московского стройкомплекса. В области, к примеру, в этом году введено 2,9 млн кв. м жилья, что всего на 0,7% ниже показателя аналогичного периода прошлого года.

Финальным ударом по столичному рынку станет программа реновации пятиэтажек, говорит Репченко: часть жилой площади, как и в случае лужковского расселения "хрущоб", пойдет на открытую продажу. В результате рынку грозит полноценный ценовой коллапс в перспективе ближайших пяти лет.

К 2020-21 году стоимость квадратного метра в столице упадет еще на 30-40%, предупреждает эксперт.