Почему миллиардеры-строители растеряли свое богатство

В годы кризиса бурно росший когда-то рынок московской недвижимости рухнул. Что стало с его бывшими королями?
Весной 2008 года Forbes опубликовал очередной список богатейших бизнесменов, состоявший тогда из 100 человек. Впервые все участники «Золотой сотни» были миллиардерами, а 10 мест досталось девелоперам. Имена совладельца группы компаний ПИК Кирилла Писарева, владельца Mirax Group Сергея Полонского или акционера «Дон-строя» Максима Блажко в то время были известны не меньше, чем имена Геннадия Тимченко  или Аркадия Ротенберга сейчас. Бум на рынке московской недвижимости сформировал когорту стремительно разбогатевших людей, которые успели осознать себя как класс и обзавестись собственной «ярмаркой тщеславия» — вечеринками на выставке MIPIM в Каннах. А потом все рассыпалось как карточный домик. Почему рухнул рынок столичной недвижимости и что стало с его бывшими королями?

Московский междусобойчик

Стоимость квадратного метра жилья в Москве с 2000 по 2004 год удвоилась и достигла $2000, но даже это не привлекло в столичную строительную отрасль крупных инвесторов со стороны. Строительство и девелопмент годами оставались «междусобойчиком». Больше всего строили те, кто обладал собственными домостроительными комбинатами: супруга мэра Москвы Елена Батурина (ДСК-3), заместитель главы стройкомплекса Владимира Ресина Михаил Балакин (СУ-155), Кирилл Писарев и Юрий Жуков, которые в 2001 году из риелторов стали строителями, скупив акции ДСК-2.

Более дорогие монолитные дома — жилые комплексы «Воробьевы горы», «Алые паруса» и др. — строили «Дон-строй» Максима Блажко и Дмитрия Зеленова или «Крост» Алексея Добашина, но объемы такого строительства были несопоставимы с конвейерной продукцией комбинатов. «Это был бизнес с обычной, не поражающей воображение доходностью», — вспоминает Владимир Воронин, владелец компании ФСК «Лидер», крупного на сегодня девелопера. В 2004 году он работал в «Главмосстрое», которым владела семья его отца, чиновника московского стройкомплекса Александра Воронина. «На рынке были крупные компании и множество мелких объектов, когда кто-то просто сумел получить участок, что-то запроектировать и начать продавать по договорам соинвестирования», — поясняет Воронин.

В 2005 году правила игры на рынке резко изменились: вступил в силу знаменитый закон о «дольщиках» — 214-ФЗ. Он сильно ограничивал возможности застройщиков привлекать средства в проекты без полного комплекта документации, а полного комплекта на этапе строительства не было практически ни у кого. Многие мелкие компании не справились с новшествами и разорились. Крупные, которые успели перестроиться, обнаружили, что из-за сокращения предложения цены на квартиры стали расти еще быстрее.

Миллиарды в Лондоне

За следующие три с половиной года — с начала 2005-го по лето 2008 года — стоимость квадратного метра в московских квартирах выросла еще втрое: по данным Irn.ru, с $2000 до $6000. Сказался рост цен на нефть и общий рост экономики, но, как говорят девелоперы, пресловутый закон 214-ФЗ тоже сыграл важную роль. Если раньше на участке, удаленном от центра Москвы, девелопер мог рассчитывать  в среднем на доходность $150–250 с метра площади, то из-за роста цен этот показатель стал достигать $1000-1200: себестоимость строительства росла гораздо медленнее, чем отпускные цены.

Именно в 2005 году начала формироваться система оценки площадок, «бумажных» квадратных метров, которые в будущем способны принести баснословную выгоду. Куски земли с «привязанными» к ним проектами новых домов становились активом, который можно было продать или заложить в банке. Из крупных инвесторов первым почуял выгоду Сулейман Керимов, который в 2005 году сумел «отжать» у семьи Ворониных «Главмосстрой», продав его «Базэлу» Олега Дерипаски.

Понятие «девелопер» вошло в широкий обиход, представители этого вида бизнеса стали появляться в рейтингах Forbes. В 2005 году владельцы группы компаний ПИК Кирилл Писарев и Юрий Жуков пригласили трех независимых оценщиков оценить свои активы (ДСК, другие заводы, строительные подразделения) и внесли их в уставный капитал ОАО «Группа компаний ПИК». Получилась сумма $1,014 млрд, близкая к годовому объему продаж квартир компании. Писарев и Жуков, которые еще с середины 1990-х годов строили планы привлечения западных инвесторов, начали готовить ПИК к выходу на IPO.

«Система-Галс» Владимира Евтушенкова, заметно уступающая ПИК по объемам строительства, в 2006 году привлекла в ходе IPO на Лондонской бирже $408 млн.

Рыночные коэффициенты были гигантскими: компанию с годовой выручкой $93 млн оценили в $2,1 млрд.

Конечно, инвесторы покупали своеобразный «фьючерс», оценивая не текущие финансовые показатели компании, а портфель ее проектов. Компания Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko оценивала его в $1,3 млрд, притом что только один объект коммерческой недвижимости был сдан в аренду. Остальное — проекты строительства жилых, торговых и офисных комплексов. ПИК со своим портфелем недвижимости на 8,8 млн кв. м и оценкой от CBRE в $8,8 млрд надеялся на головокружительные  результаты.

Все получилось: в ноябре 2007 года компания разместила GDR на Лондонской бирже, в результате ее капитализация составила $12,3 млрд. В рейтинге Forbes 2008 года крупнейший акционер ПИК Юрий Жуков с оценкой состояния $6,1 млрд занял 25-е место — ни до, ни после ни один девелопер не поднимался выше этого уровня.

«Сделать красиво»

«Они сами не ожидали, что окажутся долларовыми миллиардерами. Все дело именно в переоценке активов», — говорит знакомый Писарева и Жукова. Блестящее IPO ПИК вскружило головы другим девелоперам, а спрос на квартиры продолжал оставаться ажиотажным. Выручка Mirax Group выросла с 14 млрд рублей в 2006-м до 32 млрд в 2007 году, «Дон-строй» отчитался о двукратном росте выручки — до $580 млн в 2006-м — и продолжил наращивать обороты.

Так называемые площадки под строительство (что это такое, никто толком не мог сформулировать) манили инвесторов. Инвестиционный контракт с правительством Москвы, имущественный комплекс старого завода, даже земли сельскохозяйственного назначения — все это были «площадки», и оценивались они по высшей планке. В 2008 году сингапурская GIC Real Estate купила у ПИК четверть в проекте «Ярославский» за $233 млн — всего через год примерно столько же будет стоить вся группа ПИК со всеми проектами.

Основатель Mirax Group Сергей Полонский любил принимать журналистов на крыше офисного здания, с которого открывался вид на огромный котлован будущего небоскреба «Федерация». Излучавший уверенность Полонский говорил, что не считает денег на новейшие инженерные системы и отделочные материалы.

«Люди покупают у нас квартиры на 20% дороже рынка, — объяснял Полонский. — Должны же мы сделать так, чтобы при покупке человек ощутил радость».

Экономить не нужно — Полонский хвастался, что когда строил новое здание ОВД, в качестве обременения от города по одному из проектов, то потратил $13,5 млн вместо требовавшихся по проекту $7 млн — просто чтобы «сделать красиво».

Быстро заработанные деньги порождали гигантоманию, что отлично иллюстрирует история Шалвы Чигиринского, одного из первых московских девелоперов. В 2007 году он одновременно занимался сносом гостиницы «Россия» (на ее месте недавно решили построить парк), проектированием 600-метровой башни «Россия» в Москва-Сити (небоскребов такой высоты в России так и не появилось), планировал накрыть гигантским куполом Нагатинскую пойму и собирался реконструировать «Новую Голландию» в Санкт-Петербурге. У Чигиринского были хорошие отношения с Юрием Лужковым и Еленой Батуриной, и вопрос, где взять деньги, его не беспокоил. Соинвесторами проекта согласны стать 44 компании, рассказывал в то время Чигиринский Forbes, добавляя, что его офис в среднем посещает четыре инвестора в день.

Жилые комплексы уходили влет, и московские строители соревновались в скорости роста. Стандартная схема работы выглядела так: компания начинает строительство на одной площадке, очень быстро распродает все квартиры, полученные деньги тратит на покупку двух других площадок, там тоже начинаются продажи, денежный поток направляется частично на достройку первого дома, частично — на дальнейшую экспансию. Все это позволяло наращивать оборот и портфель проектов для будущих IPO, но вовлекало девелоперов в опасную пирамиду. Когда весной 2008-го на одной из вечеринок в Каннах владелец Mirax Group Сергей Полонский выкрикнул знаменитое «У кого нет миллиарда, могут идти в ж***», до коллапса оставалось около полугода.

Звездопад

Осень 2008-го и весь 2009 год игроки рынка недвижимости вспоминают как непрерывный кошмар. Квартиры перестали продаваться, банки перестали давать кредиты, спешно снижая оценку залогов по уже выданным: в качестве этих залогов часто выступали те самые «площадки». «Строительство стало ругательным словом», — вспоминает один из девелоперов, переживших кризис.

Рыночная капитализация ПИК, «Системы-Галс», AFI Development обрушилась в десятки раз. Из строителей, входивших в список миллиардеров Forbes в 2008 году, в рейтинге 2014 года остались только уехавшая из России Елена Батурина, владелец СУ-155 Михаил Балакин и экс-сенатор, глава группы ЛСР Андрей Молчанов — впрочем, по сравнению с пиковыми годами их состояние снизилось в несколько раз.

Остальным повезло еще меньше.

Триумфаторы Лондона Кирилл Писарев и Юрий Жуков больше не владеют группой ПИК. В кризис они уступили свои доли Сулейману Керимову в обмен на то, что тот взялся помочь с реструктуризацией кредитов — у компании было слишком много коротких долгов. Писарев сумел сохранить часть средств: у него есть компания Storm Properties, которая строит коммерческую недвижимость, и инвестиции в фонд под управлением лондонской Wainbrige Limited, развивающей девелоперские проекты в столице Великобритании. К московскому рынку Писарев охладел. Юрий Жуков сумел в ходе раздела активов группы выкупить «ПИК-Неруд» и развивает сейчас на ее базе «Национальную нерудную компанию», владеющую сетью гранитных карьеров вокруг Москвы.

Максим Блажко и Дмитрий Зеленов тоже лишились своего «Дон-строя» — компания перешла под контроль структур банка ВТБ и сейчас под новым брендом «Донстрой» продолжает застраивать столицу жилыми комплексами бизнес-класса. Из бизнеса Блажко и Зеленов вроде не ушли: в феврале газета «Ведомости» со ссылкой на свои источники писала, что Блажко планирует построить на Западе Москвы многофункциональный комплекс площадью 300 000 кв. м.

За судьбой самого яркого когда-то миллиардера Сергея Полонского следила вся страна. Во время кризиса выяснилось, что по многим площадкам у Полонского были соинвесторы, компания не смогла расплатиться с держателями CLN и другими кредиторами. Проекты компании разошлись по новым владельцам. В отношении Полонского возбуждено уголовное дело, его обвиняют в мошенничестве со средствами дольщиков жилого комплекса «Кутузовская Ривьера». Сам Полонский находится в Камбодже: то в тюрьме, то за ее стенами.

Покинул Россию и бывший совладелец Sibir Energy и девелоперской компании Russian Land Шалва Чигиринский. В декабре 2008 года он пытался продать девелоперские активы Sibir Energy за $340 млн, чтобы частично рассчитаться с долгами, но другие акционеры, правительство Москвы и миллиардер Игорь Кесаев, оспорили сделку. Чтобы расплатиться с кредиторами, Чигиринскому пришлось продавать личное имущество.

После отставки Юрия Лужкова город остановил работы по строительству башни «Россия» и вернул контроль над реконструкцией гостиницы «Россия» в Зарядье. Чигиринский лишился и доли в Sibir Energy — после ряда дорогостоящих судов в Лондоне с Русланом Байсаровым. Как рассказал недавно Чигиринский в интервью телеканалу «Дождь», он не имеет сейчас бизнес-интересов в России, проводит большую часть времени в США, где участвует в проектах как инвестор. Соинвестором Чигиринского по проекту башни «Россия» был владелец Магнитогорского металлургического комбината Виктор Рашников. В компенсацию за расторжение контракта он получил от Москвы отель Renaissance Olympic на Олимпийском проспекте, который в 2013-м продал новичку нашего рейтинга владельцу KR Properties Александру Клячину.

«А» упало, «Б» пропало

«В России у меня интересов в бизнесе практически не осталось, — говорила в декабре 2011 года в интервью Forbes Елена Батурина. — Я все продала». После ухода Юрия Лужкова с поста мэра Москвы компания Батуриной проработала под ее началом на новом рынке столицы чуть больше года. В декабре 2011-го она продала бизнес Микаилу Шишханову и уехала из страны, сейчас живет то в Вене, то в Лондоне. Место в списке Forbes Батурина пока сохраняет, но недавно проиграла суд за свою последнюю крупную площадку на юго-западе Москвы, изъятую Росимуществом. С партнером по проектам в Марокко Батурина тоже судится, обвиняя его в выводе средств.

Владелец СУ-155 Михаил Балакин в кризис сумел договориться с Министерством обороны и другими бюджетными организациями и продавал квартиры по самым низким ценам, лишь бы загрузить мощности. Объем бюджетного заказа в обороте СУ-155 достигал 80%. Чтобы сохранить за собой компанию, Балакин оттягивал выплаты поставщикам и подрядчикам. Головная структура всей группы не раз была на грани банкротства, против срыва сроков громко выступали дольщики построенных жилых комплексов, но ставка на государство сыграла, и Балакин сумел расплатиться с крупными кредиторами, в первую очередь со Сбербанком.

Рыночная капитализация группы ЛСР Андрея Молчанова в кризис упала не так сильно, как у других торгуемых компаний. С компанией Балакина ЛСР роднит большое количество производственных активов: и у СУ-155, и у ЛСР есть комбинаты по производству железобетонных изделий, стеновых материалов и т. д. Все это не «площадки», а реальные заводы.

Но в списке Forbes остались другие девелоперы — не те, кто сиял ярче звезд перед кризисом 2008 года, а те, кто тихо и кропотливо вкладывал в коммерческую недвижимость.

Сейчас высокие позиции занимают владельцы торговых и офисных центров Самвел Карапетян (группа компаний «Ташир), Зарах Илиев, Год Нисанов, Саит-Салам Гуцериев F 54. Фасад Дворца фестивалей в Каннах, где все еще проходит несколько побледневшая «ярмарка тщеславия» российских девелоперов, в этом году украшал гигантский баннер «Ташира».

Колумбиец делал в Москве информационные закладки
Закончено уголовное дело о тайной рассылке дезинформации о действиях российской армии.
Личного тренера Медведева зажало между Дерипаской и Вексельбергом
Спор Олега Дерипаски и Виктора Вексельберга за "Ленаэропроект" породил уголовные дела в отношении тренера Дмитрия Медведева Дмитрия Новикова и экс-руководителя "Ленаэропроекта" Александра Подкина.
«Атлант-парк» придавило иском re:Store
Сеть подала иск на 2,7 миллиарда рублей к владельцу сгоревшего склада. Такие разбирательства обычно длятся годами, говорят юристы.
Крыша Захарченко не помогла экс-главе «Электрозавода»
Леонида Макаревича заочно арестовали по делу о хищении 2 миллиардов рублей при поставке силового кабеля.
Для Миримской два миллиона долларов на взятки - копейки
В деле владелицы банка БКФ Ольги Миримской оказалось четыре коррупционных эпизода.
Основатель "Локо-Инвеста" поставил на госдолг - и выиграл
«Локо-Инвест» после 24 февраля скупил почти все государственные облигации, которые инвесторы, в том числе иностранные, судорожно продавали на рынке.
Зиявудин Магомедов - путь из списка Forbes на нары
Как экс-участник списка Forbes потерял бизнес-империю.
На Ozonе как на зоне - в каких условиях работают сотрудники маркетплейса
В Подмосковье сотрудники склада Ozon массово заболели менингитом. Больше 30 человек попали в инфекционное отделение. Спецкор Лайфа поработал на складе компании в Хоругвине, и ему есть что рассказать.
Сроки у Магомедовых явно зашкалили
Вынесен приговор по делу братьев Зиявудина и Магомеда Магомедовых.
Суд не увидел в финансовой пирамиде Шумакова мошенничества
Похитивших сотни миллионов приговорили к освобождению.
Дело Яшина прервали на минирование
Рассмотрение дела оппозиционера началось с допроса полицейского и эксперта.
Жена Чубайса живет не тужит
За Авдотьей Смирновой давно тянется репутация режиссёра, снимающего депрессивную жизнь россиян и маргиналов. Сейчас она счастлива за границей с супругом Анатолием Чубайсом. Чем она известна.
Госдеп Владимир Семаго потерял сначала имущество, потом жену
Загадочная смерть актрисы Театра Луны Наталии Стешенко (Семаго) произошла на фоне крупных неприятностей у её мужа, известного в 90-е московского бизнесмена и депутата Госдумы Владимира Семаго.
Муж Канделаки начал чистку ТГ-каналов с себя
Василий Бровко является директором госкорпорации по особым поручениям. Столичная полиция признала его потерпевшим от действий создателя телеграм-канала «Как-то вот так» Анатолия Спирина. Последнего суд арестовал еще в сентябре, а на днях продлил срок ареста.
Министру Мантурову подыскали молодых красавчиков в замену
Вокруг минпромторга РФ вновь поднялась волна слухов, связанная с кандидатурой потенциального министра. Один из претендентов появился в ведомстве буквально в прошлом месяце, при этом опыта работы в реальном секторе нет ни у одного кандидата.
"Главстрой" продолжает водить дольщиков за нос
Группа компаний "Главстрой" сполна пользуется мерами антикризисной поддержки застройщиков, чтобы экономить на строительстве и наживаться на дольщиках. Кто владеет и управляет холдингом.
Французские виллы Керимова оформлены на дочь, но кошелек - папин
56-летний российский миллиардер Сулейман Керимов и его семья столкнутся с очередным расследованием во Франции. Новая группа прокуроров намерена выяснить, как дочь Керимова стала владельцем нескольких роскошных вилл на Ривьере, и кто в итоге является конечным бенефициаром активов.
Вячеслав Володин достал из кармана припрятанные миллионы
Спикер ГД хочет раздать депутатам-миллионерам 600 миллионов рублей.
Александр Жуков может стать главным российским счетоводом
Первый вице-спикер Госдумы Александр Жуков рассматривается на пост главы Счетной палаты вместо Алексея Кудрина. Его кандидатуру предлагает сам Кудрин, но возможны и другие варианты.
Дело переводчиков ускользает в сроки давности
Махинации с судебными переводами могут устареть до приговора.