Как Эдуард Шифрин, заработав $1 млрд на украинской стали, занялся девелопментом в России

Почему бывший гражданин Украины пока не достиг больших успехов в российской недвижимости.
12.02.2017
Бывший совладелец украинских металлургических заводов Эдуард Шифрин 27 октября 2016 года по указу президента Владимира Путина стал российским гражданином. Уроженец Днепропетровска, житель Лондона и экс-участник глобального списка Forbes ($1,3 млрд, №773 в 2010 году) в ноябре получил в подмосковном Одинцовском отделе миграционной службы российский паспорт. «Торжества и шампанского не было», — рассказал Шифрин Forbes. Рассмотрения своего заявления о гражданстве он ждал около года. По его словам, ходатайство поддержала Федерация еврейских общин России (ФЕОР), поскольку он щедро финансирует воскресные школы и синагоги и построил крупнейший в России религиозно-культурный центр в Жуковке на Рублевском шоссе. Президент ФЕОР Александр Борода воздержался от комментариев. Давний приятель Шифрина, занимающийся в России металлургическим бизнесом, считает, что новый россиянин просто решил сэкономить на налогах, ведь ставка НДФЛ по-прежнему составляет для всех граждан 13%.

В 2008 году компания Midland Development, которая принадлежала Шифрину и его партнеру Алексу Шнайдеру, могла попасть в рейтинг рантье Forbes: арендный доход только двух ее бизнес-центров в Москве, «Дворянского дома» и «Южного порта», составлял десятки миллионов долларов. Девелоперы собирались вложить в российскую недвижимость более $3 млрд. Банки воспринимали канадскую Midland как солидного западного инвестора и охотно кредитовали компанию, однако ее масштабные планы так и остались на бумаге. В конце 2008 года Шифрин и Шнайдер решили разделить активы, Шифрину достались российские. Общая стоимость его известных на сегодня объектов не превышает $250 млн. А ведь Эдуард Шифрин собирался стать крупным российским рантье.

Союз кота и собаки

Шифрин и Шнайдер не стали отвечать на вопросы Forbes. Шифрин ограничился комментарием о получении гражданства по телефону. Екатерина Румянцева, председатель совета директоров занимающейся элитной недвижимостью Kalinka Group, рассказала, что сотрудничает с Шифриным с 1999 года. Каким был первый проект Midland Group на московском рынке?

«Зайти в московский девелопмент можно двумя путями — либо через административный ресурс, либо, если есть наличные, не надо ходить упрашивать, двери откроются сразу».

В 1995 году правительство Москвы выделило участок для строительства «кинокультурного центра» по адресу ул. Арбат, 8–10. Инвестором была компания «Союз Агат-Фил». В числе ее учредителей режиссеры Армен Джигарханян и Владимир Наумов. Агатом звали добермана Наумова, Филом (Философом) — любимого голубоглазого кота Джигарханяна. Предполагалось, что «Союз Агат-Фил» построит многофункциональный комплекс с подземной автостоянкой, но за пять лет проект не сдвинулся с места. В 2001 году правительство Москвы издало постановление, в котором инвестором здания на Арбате указана «дочка» Midland Development.

Шифрин и Шнайдер финансировали строительство в основном за счет собственных денег, но часть средств предоставил Сбербанк. «Эдик все грамотно просчитал, — рассказывает его приятель металлург. — Зайти в московский девелопмент можно двумя путями — либо через административный ресурс, либо, если есть наличные, не надо ходить упрашивать, двери откроются сразу». В материалах Московского арбитражного суда (компания Шифрина судилась с налоговиками за возврат НДС) сказано, что стоимость «Дворянского дома» (так назывался проект на Арбате) составляла $50 млн. По оценке знакомого Шифрина, в то время, имея $50–100 млн, можно было решиться на любой девелоперский проект.

В 2004 году торгово-офисный комплекс «Дворянский дом» площадью 23 500 кв. м с башней-куполом и кариатидами был готов, в нем открылся современный четырехзальный кинотеатр. Весь второй этаж сдали The British Home Store (BHS), однако покупатели задерживались в расположенном при входе магазине одежды Esprit и до BHS часто и не добирались. Еще меньше людей попадало в расположенные на верхних этажах четырехзальный кинотеатр, «Лото-клуб» и на фуд-корт. В итоге BHS через год выехал, сочтя поток покупателей на Арбате недостаточным. Марина Волощук, международный директор оператора BHS «Русской торговой группы», объясняла тогда, что рентабельность универмага на Арбате оказалась в три раза ниже, чем в двух других BHS, работающих за пределами МКАД в торговых центрах «Мега». В 2006 году владельцы «Дворянского дома» сообщили в суде, что зданию предстоит «ремонт, изменение дизайнерских характеристик, модернизация системы кондиционирования».

Моллов громадье

В начале 2000-х деньги, потраченные на «Дворянский дом», казались совладельцам Midland копейками. Бизнесмены, занимавшиеся металлотрейдингом на Украине, стали владельцами примерно одной трети «Запорожстали», одного из крупнейших производителей стали в стране. В 2004 году выручка предприятия составляла $1,3 млрд, чистая прибыль — $129 млн. По данным американского Forbes, партнером Midland был бизнесмен и депутат Рады Василий Хмельницкий (сам он это отрицал), который за свой пакет, равный доле Шифрина и Шнайдера,  на приватизационном конкурсе заплатил за «Запорожсталь» $70 млн. Украинские эксперты посчитали, что пакеты «Запорожстали» скупались по $50–70 за мощности по выплавке 1 т стали. Для сравнения: в 2005 году Mittal Steel заплатила за «Криворожсталь» по $780 за тонну.

В 2001–2004 годах Midland реинвестировала в «Запорожсталь» более $500 млн полученной прибыли. Шифрин и Шнайдер вошли в число богатейших бизнесменов мира. Оборот принадлежавшей им Midland Group, по собственным оценкам, превышал $3 млрд в год. Они инвестировали деньги в разные проекты, например купили за $37 млн «Электросети Армении», за $28 млн — проблемный участок в центре Торонто, бывший владелец которого скрывался от полиции (на этом месте позже была построена Trump Tower).

Галопирующие цены на российском рынке недвижимости тоже привлекли их внимание. В 2006 году Midland Development в партнерстве с Douglas Consulting собралась развивать сеть «стрип моллов» —  вытянутых вдоль федеральных трасс торговых центров — и купила для проекта 20 участков. В 2007 году число торговых центров в их планах увеличилось с 20 до 80, объем инвестиций вырос до $2,8 млрд «в ближайшие три года», как говорил в интервью СМИ генеральный директор ООО «Стрип Молл Инвестмент» Эммануил Бланк.

Кроме этой мегасети Midland Development собиралась построить в Москве три жилых комплекса на улице Лобачевского (270 000 кв. м), проспекте Вернадского (230 000 кв. м) и Остоженке (21 000 кв. м), гостиницу на Малой Пироговской улице (61 000 кв. м), а также возводила многофункциональный центр «Даймонд холл» (61 500 кв. м) с музыкальным театром Надежды Бабкиной и бизнес-центр «Южный порт» возле метро «Кожуховская» (57 000 кв. м). Казалось, что деньги, заработанные на продаже украинской стали, сделают Шифрина и Шнайдера крупными девелоперами. Однако в 2008 году разразился кризис, и пришлось пересматривать планы.

С тех пор прошло восемь лет. Ни одного «стрип молла» не построено. Проект на Вернадского не был даже начат, инвестконтракты на Остоженке и Пироговской улице расторг город. Только проект на Лобачевского достроен в 2016 году, да и то в партнерстве с девелоперским подразделением АФК «Система».

Бизнес-центр «Даймонд холл» выставлялся на продажу сначала за $270–300 млн, потом за $220 млн, однако потенциальный покупатель, О1 Properties Бориса Минца, отказался от сделки. «Дворянский дом», переименованный в Midland Plaza, собирался купить совладелец «Фармстандарта» Виктор Харитонин, но и эта сделка не состоялась. По подсчетам директора департамента рынков капитала Colliers International Саяна Цыренова, примерная стоимость Midland Plaza составляет сейчас $52–60 млн, «Даймонд холла» — $97–112 млн. Доли в обеих компаниях заложены в Сбербанке, кредитовавшем «Даймонд холл» на $165 млн.

Сад и суд

Крупнейший на сегодняшний день девелоперский проект Эдуарда Шифрина связан со Сбербанком. В феврале 2009-го, когда рынок коммерческой недвижимости замер, Сбербанк выкупил у Midland бизнес-центр «Южный порт» за рекордные $300 млн и в 2011 году предложил свое партнерство в трудном проекте «Царев сад». Этот недострой располагается на участке Софийской набережной в 1,34 га около Большого Москворецкого моста (напротив Кремля). «Царев сад» снискал дурную славу. В ходе земляных работ здесь находили человеческие останки.

В конце 1990-х первым подрядчиком проекта была построившая несколько офисов в Замоскворечье компания «Кейстоун», а инвестором — ее дочерняя фирма «Линн». Владельцем обеих был предприниматель Геннадий Шульман. Для этого проекта он взял кредит в Сбербанке на $150 млн. В 2001 году Шульман умер, завещав бизнес своей гражданской жене, совладелице «Кейстоун» Елене Клименковой. В 2002 году проводившее проверку Главное следственное управление ГУВД Москвы выяснило, что «Кейстоун» и «Линн» отчитывались перед Сбербанком фиктивными счетами за невыполненные или более дешевые работы. Средства — всего около $46 млн — выводились за границу в фирму Клименковой Crill Anstant. Ее арестовали, в 2005 году признали виновной и приговорили к восьми годам лишения свободы. Сбербанк с трудом забрал себе недострой в счет погашения долга и потом безуспешно пытался продать его сначала группе ПИК, а потом компании «Масштаб» миллиардера Вадима Мошковича.

Соинвестором этого проекта с долей 25% стала и Midland Development. Шифрин пригласил в консультанты английскую компанию Gensler и арабскую Jumejra Group, которая управляет Burj Al Arab в Дубае. В многофункциональном комплексе площадью 80 000 кв. м будут торговые и коммерческие помещения, 66 видовых апартаментов, ориентировочный срок сдачи — 2017 год. Сейчас идут монолитные работы на уровне третьего этажа. Объем инвестиций — порядка $300 млн.

И вновь на строительстве «Царева сада» разразился скандал, хотя и не столь громкий. Как рассказывает Екатерина Румянцева из Kalinka Group (эксклюзивного консультанта Midland по этому проекту), компания обманула их как минимум на $200 000 (такова сумма штрафа за неисполнение договора). Договор с аффилированной, по ее словам, с Midland фирмой «Миллениум проперти менеджмент» (МПМ) предусматривал, что разработку концепции, текущий мониторинг и консультирование Kalinka будет вести авансом, а заработает как эксклюзивный агент на продаже апартаментов и коммерческих площадей. «Шифрин нас убедил, чтобы мы оказывали услуги безвозмездно в счет будущей комиссии, которая должна была составить $5 млн», — говорит Румянцева. Однако в 2015 году выяснилось, что прав на продвижение и продажи у МПМ нет (они принадлежат Сбербанку как основному инвестору) и передать их она не может. Сбербанк не стал комментировать ситуацию.

В 2010 году Шифрин и Шнайдер продали свой пакет «Запорожстали». Финансист, знакомый с ходом переговоров по сделке, рассказал Forbes, что вел их Шифрин и шли они туго. «Это была полная неразбериха с точки зрения информации, договоренностей и их исполнения, — рассказывает финансист. — Midland выдавала желаемое за действительное, хитрила, и в итоге они обхитрили сами себя». Подробности можно найти в материалах Высокого суда Лондона. Сначала Midland договорилась продать свою долю за $690 млн компании Luxe Holdings богатейшего бизнесмена Украины Рината Ахметова, однако почти перед закрытием сделки Шифрин позвонил ему и сообщил, что подписал соглашение на $850 млн с «Тройкой Диалог», предоставившей больше неназванных российских покупателей. Luxe обратилась в суд и потребовала возместить ей $110 млн упущенной прибыли и заплатить $50 млн штрафа. В итоге стороны пошли на мировую, по условиям которой Midland компенсировала Ахметову $105 млн.

Судом закончилась сделка по продаже Эдуардом Шифриным сети магазинов «МД Ритейл» харьковскому предпринимателю Олегу Колмыкову. Он обвинил Шифрина в том, что долг «МД Ритейл» оказался втрое выше, чем по представленным во время переговоров бухгалтерским документам.

Как сообщил в 2016 году сайт Insolvency Guardian, Шифрин собрался судиться с Алексом Шнайдером. Россиянин подал в Королевский суд Гернси иск о ликвидации их бывшей совместной фирмы Midland Recourses — основы нынешней бизнес-­империи Шнайдера.