Андрей Биржин и Glorax Development украсят Санкт-Петербург "крольчатником"

Рынок российских новостроек находится на грани коллапса, но жадные девелоперы продолжают надеяться на приток денег со стороны простодушных покупателей.
14.09.2017
Весной текущего года в северной столице России стартовали продажи в жилом комплексе (ЖК) "Первый квартал", который расположится во Фрунзенском районе между Боровой улицей, заводским проездом и Лиговским проспектом. Проект включен в программу освоения бывших промышленных территорий Петербурга. До этого на участке находился второй колбасный завод мясокомбината "Самсон" им. С.М. Кирова. Пока там идут только подготовительные работы, проект будет сдан в 2019 году.

Больше крольчатников, разных и панельных!

Что предложит своим покупателям девелоперская компания Glorax Development (входит в Glorax Group) бизнесмена Андрея Биржина? Как говорится в рекламных проспектах, ЖК «Первый квартал» объединит несколько монолитных зданий высотой до 13 этажей. На участке размером 28 077 квадратных метров появится 106 000 квадратных метров недвижимости. Это примерно 1200 с лишним квартир в четырех жилых корпусах высотой в 10-11 этажей (спасибо, что не по 18 этажей). Правда, сразу засада — подземный паркинг рассчитан только на 816 автомашин и бесплатным, разумеется, не является. Где будут парковаться остальные автомобили — никому не известно. Девелопера это мало заботит.

Цены за такую недвижимость по нынешним меркам сложно назвать демократичными. Минимальная цена за квадратный метр — 85 000 рублей. Так, «однушка» площадью 24,5 квадратных метра обойдется в 2 523 500 рублей, а «двушка» площадью 57 квадратных метров — в 5 105 080 рублей. Самый дорогой лот — это трехкомнатная квартира площадью 99,7 квадратных метров на 11-м этаже комплекса. Это "великолепие" стоит 9 249 957 рублей. Из инфраструктуры девелопер щедро обещает сделать подземный паркинг, фитнес-центр, детский сад на 75 мест (это при общем населении комплекса в почти 5 тысяч человек!),

Что можно сказать о локации проекта? Он находится в "серой", индустриальной зоне Санкт-Петербурга. Зелени практически нет. В 50-60 метрах от жилого комплекса — шумит и гудит оживленный Лиговский проспект. Метро "Боровая" рядом с ЖК обещают открыть в 2025 году (то есть, никогда). Сейчас до действующих станций "Обводной канал", "Фрунзенская" и "Волковская" — 20-30 минут пешком. Так что будущим обитателям комплекса, которым окажется негде припарковать свою автолоханку, придется тренироваться в пробежках до сабвея.

Страна победивших муравейников

В Санкт-Петербурге, Москве и в целом в России современный девелопмент жилой недвижимости ужасен до неприличия. Застройщики берут земельные участки и стремятся втиснуть на них как можно более высотную застройку. Это экономит им силы и инвестиции, да и выручка получается неплохой. А города получают уродливые панельные гетто с огромными свалками автомашин, пробками на всех автомагистралях и жуткой нехваткой объектов социальной инфраструктуры — школ, детских садов, бассейнов, поликлиник и так далее. У Андрея Биржина, напомним, на 5000 жителей ЖК "Первый квартал" предусмотрен всего один детский садик на 75 мест. Хотя даже с учетом невысокой рождаемости в российских городах их должно быть минимум два. А это означает, что многим детям придется искать места в муниципальных садиках в округе.

Как считает известный российский блогер и урбанист Илья Варламов, российские девелоперы — беспринципные, алчные и безответственные люди. Они продают за деньги потребителям хлам, который уже в ближайшие 10-15 лет имеет шансы превратиться в самое настоящее гетто.

- Напоминаю, что покупая квартиру в многоэтажном муравейнике, вы очень рискуете. Очень скоро все эти микрорайоны начнут превращаться в гетто, люди будут уезжать оттуда, а недвижимость там начнет обесцениваться. И да, сносить их будут при нашей жизни! — делает прогноз господин Варламов.

Девелоперы не любят эпатажного блогера: в этом году строительная мафия пыталась избить его в Ставрополе. Там девелоперы построили очередную "микросхему" из гигантских кварталов "комфортного жилья". Однако, помимо здравого смысла и понимания мирового опыта, на стороне Ильи Варламова — текущая экономическая ситуация в России. И она такова, что превращает панельные муравейники от всяких Glorax Development и т.п. застройщиков уже сейчас в бесполезный хлам с отрицательной стоимостью.

Новостройки никому не нужны

На рынке первичного жилья в России уже третий год идут весьма нехорошие процессы. Возьмем ради примера самый "горячий" регион — Москву и Московскую область. В 2016 году каждая вторая введенная "новостройка" в Москве не была продана. А в августе 2017 года цены на новостройки в Москве рухнули до четырехлетних минимумов. Как предупреждают эксперты — лиха беда начало. Все самое интересное впереди:

"Два года рецессии и рекордный с 1990х годов обвал уровня жизни "удачно совпали" со строительным бумом, который начался, когда цены на нефть еще были высокими, а санкционная война с Западом не снилась строителям даже в кошмарах, объясняет директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома. Проекты застройки, которые были начаты еще при нефти дороже 100 долларов за баррель, выплеснулись на рынок в 2015-16 гг. Теперь же, говорит Шлома, спрос на квартиры минимальный за 10 лет: в августе количество обращений к риэлторам обвалилось на 11,4%, объем внесенных авансов - еще на 8%, на вторичном рынке 87% объектов уходят с той или иной скидкой. К 2020-21 году стоимость квадратного метра в столице упадет еще на 30-40%, говорит руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко".

Несмотря на снижение ввода новостроек в 2017 году в Московском регионе образовался впечатляющий профицит пустующих площадей, пишут "Ведомости":

"В итоге предложение в Москве достигло рекордных показателей, указывает гендиректор компании «Миэль-новостройки» Наталья Шаталина. По данным аналитического центра «Инком-недвижимости», сейчас предложение на первичном рынке Московского региона в 5,5 раза превышает спрос: на 249 556 продающихся квартир во II квартале пришлось лишь 45 585 сделок... Покупательская активность снизилась настолько, что средневзвешенная цена на новостройки опустилась в столице до минимальных показателей за три года – до 192 700 руб. за 1 кв. м, говорит Шаталина".

А что в Санкт-Петербурге? Да то же самое:

"С января по июнь 2017 года на рынке новостроек Петербурга и пригородов было продано 1,5 миллиона квадратных метров жилья. По сравнению со вторым полугодием 2016 года спрос снизился на 34% – в квадратных метрах и на 38% – в количестве квартир. «Несмотря на то, что объемы продаж находятся на уровне аналогичного периода 2015 года и превышают уровень 2012-2013 гг., навес избыточного предложения приводит к тому, что желающих купить квартиры уже не хватает на всех девелоперов», – говорится в отчете Knight Frank St Petersburg".

Не кормите девелоперов! Пусть они сдохнут...

Вопрос: на что же рассчитывают девелоперы и тот же Андрей Биржин, начав продажи еще даже не построенного жилья в Санкт-Петербурге? Ведь помимо ЖК "Первый квартал" у его структур — наполеоновские планы. Например, запланировал ЖК бизнес-класса Golden City на намывных территориях Васильевского острова. Там на площади в 15 гектаров будут построены 6 жилых кварталов-крольчатников общей площадью в 450 тысяч квадратных метров! А по соседству с ЖК "Первый квартал" раскинется на площади в 70 гектаров еще один гигантский жилой комплекс. Стоимость трех этих проектов уже сейчас оценивается в 40-45 миллиардов рублей. С учетом инфляции и непредвиденных расходов она будет выше!

Цель девелоперов понятна: им надо освоить банковское финансирование и получить положительный финансовый поток от лопоухих "физиков". Но зачем людям покупать квартиры в еще непостроенных проектах, если в том же Санкт-Петербурге уже навалом нераспроданных новостроек и с каждым годом их "навес" будет лишь увеличиваться? Может, стоит просто подождать пару лет, пересидев в валюте, а затем - если так уж нужна квартира в будущем гетто — купить у обанкротившихся к тому времени девелоперов жилье по ценам в 2-3 раза ниже, чем сейчас? Не за 3000 долларов, а за 800-1000 долларов за метр в Москве. Не за 1300-1400 долларов в Санкт-Петербурге, а за 500-600.

Ведь даже средняя цена в 3000 с лишним долларов в московских новостройках и 1300-1400 долларов в петербургских — явно неадекватна, да еще для страны, где три года подряд после геополитических успехов падает уровень жизни населения. Плюс не будем забывать, что в развитых странах то жилье, которое преимущественно массово строят современные российские застройщики, можно использовать лишь как социальное. И эти нормы рано или поздно придут в Россию.