Андрей Биржин и Glorax Development строят пирамиду в Санкт-Петербурге

Чем больше площадь основания и высота, тем больше объем пирамиды. По этому старому правилу геометрии в Санкт-Петербурге создает свою бизнес-империю подмосковный девелопер Андрей Биржин.
30.10.2017
В октябре 2017 года стало известно, что его структура — Glorax Development, приобрела четвертый участок под застройку на Лиговском проспекте. Как сообщило издание "Ведомости", комплекс зданий компании «Трансконтейнер» (входит в РЖД) и права аренды 18 гектаров земли на Лиговском проспекте в Санкт-Петербурге достались Glorax на безальтернативной основе. Кроме структуры господина Биржина других претендентов на эти активы не нашлось — на них висят довольно серьезные обременения, а их девелопмент  потребует массы согласований:

"Низкий интерес к имуществу «дочки» РЖД представитель Российского аукционного дома объясняет тем, что у продаваемого участка много обременений. Потенциально он представляет большой интерес с точки зрения редевелопмента территории, но для реализации полноценного жилищного проекта необходимо с нуля разработать градостроительную документацию и внести изменения в Генплан, а учитывая то, что площадка расположена в исторической части Санкт-Петербурга, такая процедура займет весьма длительное время, объясняет он".

По оценкам специалистов, на этой территории зато можно построить от 250-270 до 600 тысяч квадратных метров жилья. Стоимость этой покупки составит 1,1 миллиарда рублей, а инвестиции в нее — 20 миллиардов рублей. Разрешение на застройку этого "пятна" девелоперы планируют получить в 2018-2019 годах

Это не первое приобретение Андрея Биржина и его партнера по Glorax Development Дмитрия Коновалова в Санкт-Петербурге. Так в конце сентября Glorax Development закрыла сделку по покупке участка площадью 1,6 гектара на улице Тосина. Здесь будет построено более 40 000 квадратных метров жилых и коммерческих помещений. Выход на строительную площадку намечен на IV квартал 2018 года.

По соседству с ними у компании уже есть две площадки под два жилых комплекса бизнес-класса с коммерческими помещениями и подземным паркингом. Это ЖК «Первый квартал» на участке 2,8 гектара на Лиговском проспекте 271 (общая площадь проекта превысит 106 000 квадратных метров). А также ЖК «Второй квартал» на Лиговском проспекте 232 на участке в 2,4 гектара (общая площадь недвижимости составит более 80 000 квадратных метров).

Все эти проекты в Glorax Development успели пафосно объединить под брендом Ligovsky City, заявить о 40 миллиардах рублей инвестиций в него и стремлении "разорвать серый пояс Санкт-Петербурга":

- Ligovsky City — пилотный проект преобразования „серого пояса“ Санкт-Петербурга. Уверен, что мы сможем в полной мере реализовать этот масштабный замысел и предоставить жителям города принципиально новое пространство. Одна из главных задач Glorax Development — создать многофункциональную, разнообразную и насыщенную среду, пригодную для жизни, работы, отдыха и творчества, — амбициозно заявил глава Glorax Group Андрей Биржин.

Не порвать бы штаны

Переустройство Лиговского проспекта — далеко не единственный мега-проект молодой компании Glorax Development в Санкт-Петербурге. Например, у компании есть проект ЖК бизнес-класса Golden City на намывных территориях Васильевского острова. Там на площади в 15 гектар будут построены 6 жилых кварталов-крольчатников общей площадью в 450 тысяч квадратных метров! Инвестиции в проект, по словам Дмитрия Коновалова, составят не менее 30 миллиардов рублей (500 миллионов долларов).

Кроме этого пафосного проекта у Glorax есть и более мелкие, но отнюдь не более прибыльные проекты. Некоторые из них генерят сотни миллионов рублей убытков. Это полученные в 2015 году в "наследство" от обнакротившейся компании "Чесмы-инвест" два проблемных жилых комплекса общей площадью 53 тысячи квадратных метров. Это ЖК "Твин Хаус" на 247 квартир, из которых в продажу поступит лишь 40%, остальное отойдет обманутым дольщикам (комплекс будет готов в 2018 году), а также ЖК "Мейн Хаус" на 403 квартиры. Срок его ввода в эксплуатацию — 2019 год (в лучшем случае). Помимо этих "активов" компания Андрея Биржина получила в нагрузку ЖК "Шерлок Хаус", которым ранее безуспешно с 2000 года занимались "Чесма-инвест" и ПСМ "Классик". Стоимость этих проектов совокупно тянет на 3,5 миллиарда рублей, а убыток от них — на 300 миллионов рублей, по оценке господина Коновалова.

Единственный проект, генерящий хоть какой-то финансовый поток в Санкт-Петербурге у Биржина и Коновалова — это "Английская миля". Напомним, что в 2014 году Glorax Development приобрел петербургскую компанию «Балтпродком» вместе с участком в 20 гектаров в Красносельском районе Санкт-Петербурга. На нем уже строился жилой комплекс "Английская миля" на 220 тысяч квадратных метров на Петергофском шоссе. На середину 2017 года была введена в эксплуатацию I очередь комплекса, где распроданы почти все квартиры, а в обоих корпусах II очереди этого жилого комплекса нераспроданными осталось порядка 450 квартир (две трети от общего числа). Раскупаются квартиры достаточно медленно, а в июле 2017 года компании пришлось даже посулить клиентам 7 квадратных метров бесплатно в случае полной покупки.

И на этом все, если не считать, что структуры Биржина строят в подмосковном городе Хотьково в 60 километрах от Москвы жилой комплекс эконом-класса «Олимп» общей площадью почти 60 000 квадратных метров за 2 миллиарда рублей. Продажи квартир в этом комплексе, который будет завершен окончательно в конце 2018 года, идут довольно вяло.  

Проще говоря, у компании уже сейчас не очень хорошо обстоят дела с финансами. Свидетельством острой нехватки свободных денежных средств у Биржина и его компаньонов стала попытка продажи ими подмосковной компании «Мосавтодор и партнеры», занимающейся "хлебным" бизнесом — строительством мостов и дорог. Об этом стало известно еще в апреле 2017 года и до сих пор сделки не состоялось.

Возникает вопрос, а откуда Андрей Биржин и Дмитрий Коновалов возьмут полтора миллиарда долларов на завершение всех своих проектов в Санкт-Петербурге (если считать хотя бы сколько-нибудь реально)?

Кто на новенького?

Смешнее всего то, что структура Glorax Development — это новичок на рынке девелопмента России и до сих пор никому не понятно, откуда у нее вообще деньги и есть ли они? Считается, что эту компанию, как и "материнскую" Glorax Group в 2013 году основал выходец из группы Tekta (средней руки российская девелоперская компания, оперировавшая в Московской области) Андрей Биржин. И сразу пообещал вложить миллиард долларов в проекты в области жилой недвижимости, 870 миллионов долларов в создание международной гостиничной сети, а также более 3 миллиардов рублей в создание собственной сети фитнес-салонов. Как не сложно догадаться, об инвестициях в гостиницы и фитнес-центры отцы-основатели Glorax уже помалкивают. Хвастаться нечем, кроме пафосных и крикливых заявлений за этим сотрясением воздуха ничего нет.

Сам Андрей Биржин до 2013 года работал в подмосковном девелопменте, а центр его активности находился в крошечном подмосковном городке Хотьково. Теперь "хотьковский паренек" с выдуманными миллиардами долларов, но очевидным административным ресурсом штурмует рынок северной столицы России. Не порвет ли он себе штаны?

Серый ад на Лиговке

Если внимательно посмотреть на уже опубликованные характеристики первых двух жилых комплексов от Glorax Development на Лиговском проспекте, то станет понятно, что потенциальным покупателям впаривают убогое, дешевое и низкосортное жилье. Под рулады о "разрыве серого пояса".

ЖК «Первый квартал» объединит несколько монолитных зданий высотой до 13 этажей. На участке размером 28 077 квадратных метров появится 106 000 квадратных метров недвижимости. Это примерно 1200 с лишним квартир в четырех жилых корпусах высотой в 10-11 этажей (спасибо, что не по 18 этажей). Правда, сразу засада — подземный паркинг рассчитан только на 816 автомашин и бесплатным, разумеется, не является. Где будут парковаться остальные автомобили — никому не известно. Девелопера это мало заботит. Цены за такую недвижимость по нынешним меркам сложно назвать демократичными. Минимальная цена за квадратный метр — 85 000 рублей. Так, «однушка» площадью 24,5 квадратных метра обойдется в 2 523 500 рублей, а «двушка» площадью 57 квадратных метров — в 5 105 080 рублей. Самый дорогой лот — это трехкомнатная квартира площадью 99,7 квадратных метров на 11-м этаже комплекса. Это "великолепие" стоит 9 249 957 рублей. Из инфраструктуры девелопер щедро обещает сделать подземный паркинг, фитнес-центр, детский сад на 75 мест. Это при общем населении комплекса в почти 5 тысяч человек!

Что можно сказать о локации проекта? Он находится в "серой", индустриальной зоне Санкт-Петербурга. Зелени практически нет. В 50-60 метрах от жилого комплекса — шумит и гудит оживленный Лиговский проспект. Метро "Боровая" рядом с ЖК обещают открыть в 2025 году (то есть, никогда). Сейчас до действующих станций "Обводной канал", "Фрунзенская" и "Волковская" — 20-30 минут пешком. Так что будущим обитателям комплекса, которым окажется негде припарковать свою автолоханку, придется тренироваться в пробежках до сабвея.

Все сладкие как патока и лживые речи девелоперов из их проспектов стоит выбросить без всякой жалости на помойку. Никто не будет строить вот это (ибо это - дополнительные гигантские затраты, которые никак не отбиваются):

"Промзона «Волковская» превратится в своеобразный «город в городе» со своими жилыми домами, бизнес-центрами, парками, магазинами, школами и детскими садами. Масштабный проект Ligovsky City объединит несколько локаций Фрунзенского района и предложит будущим жителям комфортную среду с развитой социальной и деловой инфраструктурой, жилыми кварталами с комплексами бизнес-класса и зонами отдыха. По сути, новый комплекс «разрывает» масштабный «серый пояс», тянувшийся вдоль Лиговского проспекта".

То есть, Биржин и Коновалов готовят Санкт-Петербургу обычные высотные дома-крольчатники с самым минимумом социальной инфраструктуры и практически без озеленения. Давайте говорить без обиняков.

В чем смысл?

Получается, что мутная подмосковная компания малоопытных девелоперов без серьезных финансовых ресурсов хватает кусками петербургскую землю, рисует небо в радужные краски, чтобы... Правильно, чтобы привлечь под свои земельные активы банковское финансирование, выйти на котлован и начать продажу квартир (до введения изменений в законодательство о долевом строительстве в России). А затем... Как повезет. Наладится экономика в России, пойдут покупатели косяком — можно и достроить объекты. Не вырастет нефть до 100-120 долларов за баррель, не "усмехнутся искандеры" — значит, проекты придется из-за нехватки покупателей замораживать, а финансовые средства уводить в офшоры. Банки в накладе не останутся, они получат свои залоги в виде земельных участков. А проиграют те физические лица, кто купит у Glorax Development квартиры в строящихся (как бы) жилых комплексах.

Насколько реалистичен прогноз о том, что ушлым Биржину и Коновалову не удастся собрать достаточного количества покупателей? Более чем — уже сейчас в северной столице первичный рынок жилья откровенно затоварен.

- У меня есть ощущение (я пока не могу подтвердить его цифрами, так как это очень трудоемкое исследование), что платежеспособного спроса, хотя он достаточно велик, перестает хватать. На каждый отдельно взятый проект приходится все меньше и меньше покупателей. Соответственно, застройщикам не хватает денег, чтобы спокойно и с комфортом финансировать строительство, — говорит генеральный директор компании Knight Frank Saint Petersburg Николай Пашков.

По его мнению, настоящего кризиса в девелопменте в России еще нет. Есть лишь всполохи молний и раскаты грома на горизонте. Буря придет чуть попозже. Пашков мрачно прогнозирует, что в ближайшие годы в Санкт-Петербурге на рынок будет выброшен огромный объем первичного жилья, что подействует угнетающе и на так уже волатильные в сторону снижения цены.

Так что сотни тысяч метров нового и не очень качественного жилья в высотных крольчатниках на Лиговском проспекте от Glorax Development — будут тут более чем неуместны. Естественно, если Андрей Биржин и Дмитрий Коновалов где-то найдут деньги на запуск своих проектов, если они продадут хотя бы половину квартир на стадии строительства, если... Слишком много если для страны, где финансовые пирамиды и вывод активов в офшоры стали национальным видом бизнес-деятельности.