Вокруг гетто

За последние годы вокруг Москвы выросло фактически еще несколько новых городов-миллионников. Правда, четверть квартир в новостройках этих "городов" пустует, а сами они со временем могут превратиться в своеобразные гетто.
03.10.2016
39% новостроек в Московской области приобретается в инвестиционных целях: 16% для сдачи в аренду или перепродажи, а 23% пустуют (около 3 млн кв. м). Именно к таким выводам пришла компания oneFactor, занимающаяся анализом "больших данных" на основе загрузки сетей сотовых операторов. Она по просьбе "Денег" изучила ситуацию с заселенностью новостроек в Московской области.

Дефицита жилой недвижимости в регионе нет, наоборот, есть избыток. В некоторых районах области и Новой Москвы ситуация похуже: например, в Некрасовке, в Булатниковском, Московском, Пироговском районах и в Красногорске доля инвестиционной недвижимости превышает 40%.

На запрос "Денег" в министерстве строительного комплекса Московской области ответили, что информацией о заселенности новостроек не владеют. Однако поделились данными о продажах: застройщики после ввода домов в эксплуатацию в 2015-2016 годах продавали 85-95% квартир. Но есть и менее востребованные проекты, в них объем нереализованного жилья — 20-25%.

"Деньги" заинтересовались ситуацией в Московской области по нескольким причинам. Еще не так уж и давно считалось, что здесь самая высокая средняя обеспеченность жильем в России — 29,8 кв. м на душу (близко к уровню Великобритании — 31,3 кв. м). А в некоторых районах МО она значительно больше, отмечает архитектор НИиПИ градостроительства Александр Антонов. Например, в Истринском районе с учетом ИЖС она более 100 кв. м, во многих других поселениях — больше 50 кв. м.

Кроме того, Подмосковье в последние годы стало лидером по объемам строительства в стране. По данным Росстата, с 2010-го по 2015-й доля ввода нового жилья в области составляла 10-14% от общероссийского уровня, в то время как живет здесь всего 5% населения страны.

"Население области увеличилось за 2015-й на 258 тыс. человек в основном за счет переезда людей, ранее проживавших в Москве,— отмечают в oneFactor,— это и москвичи, улучшающие жилищные условия, и квартиросъемщики, экономящие деньги на аренде жилья в связи с кризисом и переезжающие в ближнее Подмосковье".

Спрос на подмосковную недвижимость, однако, не может абсорбировать все предложение.

"В предыдущие годы люди активно инвестировали в жилье,— говорит руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко.— До 2008 года доля инвесторов в некоторых проектах могла превышать половину сделок, затем это число снизилось, но все же до 2014 года держалось в основном на уровне 20-30%. Сейчас на долю инвестиционных сделок приходится в лучшем случае 10%. В последние полтора-два года цены на рынке снижаются, спрос серьезно просел. Причем по подмосковной "вторичке" кризис ударил сильнее всего. Многие квартиры, которые инвесторы планировали продать после окончания строительства, не могут найти покупателя".

По данным ЦИАН, цены на жилье в Подмосковье действительно падают сильнее, чем в Москве. Если в Москве рублевые цены предложения упали за год в среднем на 4,4%, то в Мытищах — на 5%, в Королеве — на 6,3%, в Красногорске — на 6,9%.

"Мы знаем еще про несколько миллионов "квадратов" нового жилья, которое планируется сдать до 2017-2018 годов, его судьба будет еще печальнее",— говорит директор отделения "Цветной бульвар" в АН "Простор" Юлия Лурье.

В кольце Коротищ

Большинство подмосковных многоэтажных жилых кварталов, которые выглядят цветущими оазисами на рекламных картинках, в действительности напоминают пустые города из фильмов-катастроф.

В этом не отмеченном пока на картах мегаполисе (730 тыс. населения, мог бы войти в топ-20 крупнейших городов России) "все наоборот". Среди особенностей Коротищ — массовая высотная застройка вокруг основных магистралей, неконтролируемое проникновение жилищного строительства на любые доступные территории, плохая социальная инфраструктура, недоразвитость дорожной сети, отсутствие рабочих мест и зависимость от Москвы.

И это не единственная такая агломерация в области. На юге это Щербинка--Подольск--Климовск. На севере — Химки--Долгопрудный--Лобня. На востоке — Балашиха--Железнодорожный--Реутов--Люберцы, а если в ее состав включить еще и Жуковский--Раменское, получится вообще один из крупнейших городов Европы — жутковатый, правда.

Областные власти понимают проблему и пытаются ее решить. Коротищи во многом не их вина, это результат градостроительной политики 2000-х. По мнению Антонова и Репченко, ситуация с социальной инфраструктурой в Московской области в последние годы изменилась к лучшему (чего не скажешь о транспортной).

"В последнее время строительство жилья безусловно сопровождается созданием необходимой социальной инфраструктуры,— отмечает Антонов.— Чего не отнимешь — этого губернатору добиться удалось. Часто даже строительство инфраструктуры опережает строительство жилья — компенсируется отставание предыдущих лет".

То же и с созданием рабочих мест. "Градсовет области решает накопившиеся за предыдущие годы вопросы,— отмечают в пресс-службе министерства стройкомплекса Московской области.— В 2015-м по сравнению с 2014-м наблюдается падение объемов жилой застройки и увеличение объемов деловой недвижимости, а также снижение объемов одобренных Градсоветом проектов жилой застройки на 60% и увеличение объемов одобренных проектов деловой недвижимости на 52%".

Однако, как считает Антонов, формальное создание рабочих мест — не решение проблемы: "Вопрос количества рабочих мест, который постоянно обсуждается, несколько некорректен. Даже если в области будет статистически полное соответствие между жителями и рабочими местами (рабочих мест — примерно 65% от числа жителей), но разница в оплате труда того же учителя или медработника в области и в Москве продолжит оставаться двух-трехкратной, люди будут стремиться ездить туда, где больше платят".

Подмосковные Детройты?

Грозит ли пустующим подмосковным районам новостроек превращение в своеобразные гетто? Специалисты умеренно пессимистичны.

"Происходить это будет так,— говорит Антонов.— Семье менеджера среднего звена (родом с Тамбовщины) с одним ребенком наконец-то удастся продать свою "микродвушку" где-нибудь в Балашихе по демпинговой цене семье трудового мигранта из южного зарубежья неограниченной численности и переселиться в границы МКАД. Средний уровень жизни в жилом комплексе будет падать. Через пару десятилетий — готовый проблемный район с разрушенной коммунальной инфраструктурой, наполовину заселенный безработными и маргиналами. Возможно и появление какой-либо национальной специфики".

Впрочем, по мнению Антонова, в отличие от европейских гетто у нас начальные условия лучше. Появление подмосковных гетто не вопрос завтрашнего дня: "Если в Европе в гетто превращаются кварталы социального жилья, которое предоставлялось бедным, то у нас все эти убогие квартиры людьми куплены на свои деньги. Сейчас там живут относительно состоятельные люди (хотя обремененные кредитами) — вряд ли они все так уж быстро обнищают. Эти люди должны "уехать на повышение". То есть для появления реального гетто должен смениться состав жителей. А это процесс небыстрый".

Лурье видит ситуацию в семейном контексте: "Все, кто купил новостройки в 2013-2014-м и пожил в них год-полтора, вышли сегодня на рынок с продажами, ибо ожидания комфорта и доступности не оправдались. Самая страдающая категория — семья с двумя детьми. Их вариант переселения из "трешки" обратно в Москву, к школам, поликлиникам и развитию — только в "однушку". Цена "трешки" во Фрязино или Щелково (где все-таки есть три-четыре предприятия) — 5 млн руб., в Москве это "однушка" в хрущевке, то есть для четверых нереальный вариант. Те, у кого семья из двух или даже трех человек, все-таки массово возвращаются из "трешек" Подмосковья в "однушки" в Москве. Семьи с двумя детьми остаются в Подмосковье — папа и мама целый день на работе в Москве, дети болтаются без присмотра, вот и гетто".

И школы здесь тоже не панацея. "Зачастую областные власти обязывают девелоперов строить школы и детские сады, но при этом не берут их к себе на баланс,— говорит Репченко.— Эти образовательные заведения становятся частными, а не муниципальными. А люди, покупающие недорогое подмосковное жилье, да еще и в ипотеку, вряд ли могут позволить платить 20 тыс. руб. в месяц за детсад или 50 тыс. руб. за частную школу".

Впрочем, возможно, не все так плохо. "Можно многое делать в изначально неудачных районах, чтобы как-то поднять уровень жизни в них — разные события, территориальное самоуправление, какая-то избыточная бесплатная инфраструктура — кружки, секции для детей и, что важно, для взрослых тоже,— размышляет Антонов.— Это может помочь при удачном стечении обстоятельств. Но проблема в том, что стройку не остановить, и уже лет через пять девелоперы будут строить гораздо более комфортные квартиры с комфортной средой. А стоить это все будет столько же — трудно будет отказаться от соблазна поменять свое место проживания на более комфортное".



Лишние метры

Дефицита жилья в России нет. Тезис о его нехватке бессмыслен хотя бы потому, что в рыночных условиях такого просто быть не может: недоставать может только денег на приобретение жилья. Есть деньги — покупай на любой вкус.

Оставив в стороне азы экономики и Капитана Очевидность, посмотрим на цифры. По данным Росстата, на конец 2012 года в среднем на одного россиянина приходилось 23,4 кв. м жилья (не так уж и мало, приблизительно столько же, сколько в более развитых Польше, Чехии, Словакии, Эстонии и Сербии). При этом по регионам ситуация неоднородна: в каких-то регионах на человека приходится меньше 15 кв. м, в каких-то цифра приближается к 30 кв. м (Московская область). В Москве — 19 кв. м.

Сокрушаться о том, что обеспеченность жильем в России не достигла уровня Испании (33,8 кв. м), Франции (38,8 кв. м) или Германии (39,8 кв. м), тоже рано: этот показатель рассчитывается по разным методологиям. Например, как отмечается в исследовании "Жилищное строительство и рынок недвижимости в период спада экономики" Аналитического центра при правительстве РФ, в России статистически не учитываются как жилье 17 млн единиц дачных владений: от "6 соток" до дорогих коттеджей площадью несколько тысяч "квадратов". Если предположить, что средняя площадь дачи 80 кв. м, жилья на душу в России окажется практически столько же, сколько в благополучной Западной Европе (хотя его качество, конечно, ниже).

Много у нас и собственников жилья — по оценкам Института экономики города, их доля в России — 90%, тогда как в Великобритании — 67%, в США — 65%, в Японии — 61%, в Корее — 54%, только в Китае уровень близок к нашему — 89%.

В общем, с количеством жилья в России не все так плохо. А кое-где его настроили слишком много, морально устаревшего и без соответствующей инфраструктуры. В той же Московской области проблема нехватки жилья (надуманная либо уже давно неактуальная) может в скором времени смениться совсем другой напастью — пустующими кварталами.

Между тем чиновники призывают и дальше стимулировать строительство жилой недвижимости. Минстрой к 2017 году собирается выработать новые механизмы господдержки строительной отрасли взамен субсидирования ипотечной ставки (программа завершается в конце года). Необходимость тратить деньги налогоплательщиков на субсидии девелоперам и банкам подкрепляется все тем же тезисом о нехватке жилья. Так, министр строительства и ЖКХ Михаил Мень недавно заявил, ссылаясь на оценки ВЦИОМа и АИЖК, что в улучшении жилищных условий нуждается около 60 млн человек.

Но если бы ВЦИОМ провел опрос о зарплате, нуждающихся в ее повышении наверняка оказалось бы еще больше. Так что цифра эта вполне бессмысленная, тем более что объективно жилья вполне достаточно. Действительно нуждаешься — покупай. Вот только за покупателями продавцы сейчас бегают как за женихами, а цены на недвижимость стабильно идут вниз.

Государственное субсидирование ипотеки в таких условиях сомнительно — фактически государство призывает граждан влезать в долги ради покупки отнюдь не дефицитного товара.

Для экономики профицит жилья может обернуться проблемами. В пресс-релизе Аналитического центра АИЖК отмечается, что в июле 2016 года средняя ставка по выданным ипотечным кредитам составила 11,8% на первичном рынке и 13,4% — на вторичном. И это при том, что годовая инфляция в России в августе опустилась до 6,9%, а цель ЦБ на 2017 год — 4%. В этом случае реальная ставка (номинальная минус инфляция) для нынешних заемщиков может подняться до 10% (в 2008-м ипотечная ставка была ниже инфляции), что снизит их платежеспособность.

Даже "льготная" ипотека с господдержкой по ставкам 11-12% годовых через год-полтора может оказаться вызывающе дорогой. Как заемщики смогут выкручиваться с платежами? Что будет с рынком недвижимости, на который ипотечники выбросят дополнительный объем? Как станут справляться с возможным ростом просрочки и переоценкой заложенной недвижимости банки? Задуматься об этих рисках стоит уже сейчас.