Кризис настиг еще одного застройщика в Казани: Clover House угодил в валютную ловушку

В престижном ЖК в центре Казани, построенном на месте известной фабрики «Заря», арестованы помещения на сумму как минимум в полмиллиарда рублей.
29.09.2015
Чешский Комерчни банка потребовал у девелопера «Кловер Групп» досрочного возврата 22 млн. евро из-за прекращения выплат по кредиту. Застройщик нового ЖК в центре Казани заявляет, что квартиры продаются в рублях, а кредит был взят в евро, что осложняет выполнение обязательств перед банком. Эксперты «БИЗНЕС Online» отмечают, что жесткая позиция кредитора, добившегося ареста жилья, могла быть вызвана подозрением о выводе активов в преддверии банкротства застройщика.

КРУПНЫЙ АРЕСТ В САМОМ ЦЕНТРЕ КАЗАНИ

Холодное дыхание кризиса выбивает игроков на казанском рынке жилья одного за другим. Буквально в минувшую пятницу мы рассказали своим читателям, что следственный комитет сообщил о возбуждении уголовного дела в отношении Анатолия Ливады, владельца легендарной группы «Фон», тонущей под обременением многомиллиардных долгов перед татарстанским филиалом Сбербанка РФ и претензиями дольщиков. За неделю до этого подобное случилось в отношении Рашита Аитова, хозяина не менее знаковой компрании в столице РТ «Свей», который в спешном порядке покинул пределы России (в самой компании сообщили о плановом лечении)... Тем временем, как стало известно «БИЗНЕС Online», Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в Самаре недавно постановил наложить арест на часть престижного жилого комплекса в центре Казани Clover House — 26-этажной треугольной призмы в Щербаковском переулке, 7, построенной на месте известной казанской фабрики «Заря». Согласно судебным материалам и разрешению на ввод в эксплуатацию арестованы более четверти квартир — 111 из 399, две трети стояночных мест (132 из 194) и 97 нежилых помещений.

Проблемы у Clover House возникли из-за претензий чешского Комерчни банка, который входит в группу компаний французского Societe Generale — одного из крупнейших банковских конгломератов мира. В 2011 году чешский банк выдал кредит в 30 млн. евро для строительства жилого комплекса, но впоследствии заподозрил неладное в договоре застройщика о продаже большого пула квартир. Эксперты нашей газеты отмечают, что столь жесткая реакция банка могла быть вызвана подозрением о выводе активов в преддверии банкротства — у застройщика огромный кредит в евро, который после падения курса рубля мог стать непосильным.

Представители компании-застройщика — «Кловер Групп» — не стали подробно комментировать газете «БИЗНЕС Online» ситуацию, но отметили, что оставшихся вне ареста квартир хватит для того, «чтобы деятельность отдела продаж осуществлялась в полном размере», а также обратили внимание на то, что продажи всех неарестованных квартир продолжаются. Сообщается также, что ведутся активные переговоры с банком по поводу образовавшейся задолженности.

Попробуем подсчитать стоимость арестованного имущества. Если взять минимальную стоимость квартир в комплексе — 3,8 млн. рублей, стояночное место оценить в 500 тыс. рублей, а за нежилое помещение взять небольшой офис ценой в 1 млн. рублей, то получится сумма в 584 млн. рубля. Это по самым минимальным подсчетам. Однако и эта солидная сумма не идет ни в какое сравнение с размером требований банка: 22 млн. евро по текущему курсу — это приблизительно 1,6 млрд. рублей.

Отметим, что из постановления арбитража вытекает, что в доме из оспариваемого «пула» недвижимости уже проданы третьим лицам 33 квартиры, 2 нежилых помещения и 28 стояночных мест. На них арест не распространяется.

Застройщик сообщил «БИЗНЕС Online», что арест имущества будет обжалован.

ВОЗВРАЩАЙТЕ 1,6 МИЛЛИАРДА!

Причиной ареста послужило то, что застройщик перестал осуществлять платежи по кредиту, чешский Комерчни банка потребовал произвести досрочную выплату всего оставшегося кредита. Об этом стало известно на одном из заседаний в Арбитражном суде РТ, на котором Комерчни банка оспаривает куплю-продажу большого пула квартир данного жилого комплекса между ООО «Мегаполис» (застройщик комплекса, входящий в «Кловер Групп») и неким ООО «Щербаковский парк». Как прозвучало на суде, по сведениям банка, по двум сделкам (договорам участия в долевом строительстве) перешли права на квартиры на сумму в 1,2 млрд. рублей, которые должен был получить «Мегаполис». Однако выплаты за кредит не осуществляются. Сейчас оспаривается один из договоров. Застройщик утверждает, что по второму договору между теми же лицами переданы еще права на «15 - 20 нежилых помещений», банк, судя по всему, готовится подать отдельный иск по данному поводу. Отметим, что по косвенным признакам оба ООО относятся к «Кловер Групп», однако сам застройщик связь отрицает.

О том, что на месте известной казанской кондитерской фабрики «Заря» будет построен жилой комплекс, стало известно в 2008 году. Тогда же и начались работы. Однако, как позднее рассказывал газете «БИЗНЕС Online» генеральный директор «Кловер Групп» Александр Попов, из-за кризиса «мы не то что встали — медленно строили». Для придания проекту второго дыхания четыре года назад чешский банк выдал многомиллионный еврокредит для продолжения строительства Clover House, который тогда именовался «Кловер Plaza». Подписание соглашения состоялось на татарстано-чешском деловом форуме в присутствии премьер-министра РТ Ильдара Халикова.

Отметим, что, согласно разрешению на ввод в эксплуатацию, строительство обошлось в искомый 31 млн. евро. В проектной декларации ЖК от октября 2014 года указано, что, согласно договору с чешским банком, открыта кредитная линия на 29,6 млн. евро, «по состоянию на октябрь 2013 года получено 15,8 млн. евро». В ноябре 2014 года ЖК получил разрешение на ввод в эксплуатацию.

Добавим, что Clover House своей высотностью и формой в виде утюга вызвал неоднозначную реакцию у жителей города и в архитектурной среде. Многие, отдавая дань необычности здания, добавляют, что он не вписывается в окружающую его застройку и слишком довлеет над историческим центром. В ЖК предусмотрен подземный паркинг на 194 машино-места, офисные помещения площадью от 61 до 104 кв. метров. С 1 по 25 этажи расположены квартиры, работают четыре лифта

«АКТИВНО ВЕДЕМ ПЕРЕГОВОРЫ О РЕСТРУКТУРИЗАЦИИ»

Представители банка заявили на суде, что после проведения оспариваемых договоров участия в долевом строительстве 14 ноября 2014 года (интересно, что через 10 дней ЖК получил разрешение на ввод в эксплуатацию) застройщик вообще перестал погашать кредит: не были осуществлены транши в феврале и августе 2015 года. Как раз на эти периоды приходятся и пики курса евровалюты к рублю.

Стороны конфликта не стали уточнять корреспонденту «БИЗНЕС Online» спорные цифры, но в компании «Кловер Групп» признали «сложности с уплатой некоторых платежей по договору». «К сожалению, объем поступлений от продаж (так как он рублевый) недостаточен в настоящее время для погашения обязательств в евро перед банком, — сказано в ответе, поступившем в редакцию. — На данный момент мы активно ведем переговоры о реструктуризации кредита и совместно с банком ищем взаимовыгодные пути решения по данной ситуации». В компании также заявили «БИЗНЕС Online», что они не отказываются от обязательств перед банком. «Но в настоящий момент, учитывая, что поступления в евро от проекта резко сократились, мы ведем переговоры с банком о взаимовыгодных путях решения вопросов. Банк с пониманием относится к тому, что в изменившихся экономических условиях взаимоотношения кредитора и заемщика также претерпевают изменения. Мы убеждены в том, что в результате переговоров достигнем компромисса с представителями банка».

Александр Попов: «Мы не то, что встали, — медленно строили»
Гендиректор «Кловер Групп» Александр Попов: «Мы не то что встали — медленно строили».

НА ТАКОЙ ДИСКОНТ МЫ НИКАК НЕ СОГЛАСНЫ

Впрочем, в арбитраже представитель чешской стороны Эльдар Мансуров заявил, что на тот дисконт, который хочет застройщик, они не согласны никоим образом, а начать переговоры можно только при условии оплаты просроченной задолженности. Учитывая ремарку чешской стороны, что застройщик считает, что они должны 2 млн. евро, можно предположить, что на данный момент просрочка без учета требования досрочного возврата всего кредита эквивалентна сумме в размере более чем 150 млн. рублей.

По поводу оспариваемых договоров компания «Кловер Групп» отмечает: «Банку могло не понравиться то, что был продан большой пул квартир. Банк в курсе условий данной сделки, однако на настоящий момент наша оценка этого договора несколько различается». Банк, в свою очередь, заявляет, что сделки были совершены без его ведома. По мнению девелопера, продажа квартир не нанесла финансового ущерба кредитору, так как совершена в том числе и в целях исполнения обязательств перед чехами. Обращает на себя внимание то, что у банка имеется финансовое обеспечение, но недвижимость Clover House не находится в залоге ни у чешского банка, ни у какого-либо другого. «Земля (под домом) в настоящий момент является собственностью жильцов. У банка имеется другое обеспечение по кредиту, не связанное с этой недвижимостью», — говорят в «Кловер Групп»

В компании-застройщике также отмечают, что оспариваемая сделка была заключена на «индивидуальных условиях с нашим партнером» в ситуации резкого падения курса рубля в конце 2014 года. Также представители компании подчеркивают: «Теоретически продажи могут осуществляться как от застройщика, так и от других лиц, которые приобрели квартиры у него. На практике же картина другая. Мы были бы и рады продавать, но стагнация рынка недвижимости Казани не позволяет».

В Комерчни банка воздержались от комментариев, отметив, что их позиция будет излагаться на суде.
Clover House своей высотностью и формой в виде утюга вызывает неоднозначную реакцию у жителей города и в архитектурной среде

WHO IS CLOVER GROUP?

Согласно информации сайта «Кловер Групп», компания является одной из ведущих инвестиционно-девелоперских компаний России, имеет земельные участки под строительство в 29 крупнейших городах страны, 243 объекта в управлении, $600 млн. чистых активов и $400 млн. совокупных инвестиций с 2003 года: «Высококачественные объекты «Кловер Групп» уже украшают такие города, как Химки, Ростов-на-Дону, Сочи, Калининград, Нижневартовск, Тюмень и Владивосток».

Отметим, что «Мегаполис» и «Щербаковский парк» по косвенным признакам входят как раз в сферу влияния «Кловер Групп». Так, владельцем «Мегаполиса» является кипрская компания Applied Finance (Af) Limited. Связь «Мегаполиса» с «Кловер Групп» не скрывается последним — это подтверждается тем, что ответ на запрос «БИЗНЕС Online», отправленный «Мегаполису», пришел от «Кловер Групп».

При этом «Кловер Групп» заявил «БИЗНЕС Online», что «Щербаковский парк» не входит в их группу, хотя и в отношении договоров с «Щербаковским парком» (на настоящее время собственником арестованных квартир) в «Кловер Групп» указывают нашему изданию, что договоры заключены на «индивидуальных условиях с нашим партнером».

Согласно базе данных «Контур-Фокус», «Щербаковский парк» принадлежит Сергею Яковенко и зарегистрирован по тому же адресу, что и сам ЖК. Что интересно, второе название компании — ООО «Управляющая компания «Остров Мечты». Между тем в Сочи есть построенный «Кловер Групп» ЖК «Остров мечты», на сайте которого указывается, что данное УК имеет прямое отношение к «Кловер Групп». Кроме этого, укажем, что директором «Щербаковского парка» указана Лилия Рифовна Курмашева. На сайте при этом имеется объявление от ноября 2013 года о поиске ООО «Мегаполис» менеджера по продажам, и соискателям следует обратиться к Лилие Рифовне Курмашевой, контактная электронная почта которой по странному совпадению оканчивается на @clovergroup.ru.

Кроме того, корреспонденту «БИЗНЕС Online» удалось дозвонился до Яковенко, который объяснил, что комментировать ситуацию пока не может, так как «все это дело нужно обдумать». Также в сочинском офисе «Щербаковского парка» (юрадрес которого находится при этом в Казани) подтвердили, что они относятся к «Кловер Групп». Таким образом можно предположить, что компания «Кловер Групп» несколько лукавит о неаффилированности с «Щербаковским парком». Clover House представляет собой 26-этажный 399-квартирный жилой дом. В доме 100 трехкомнатных квартир, 124 «двушки» и 175 однокомнатных.

ПОРТРЕТ CLOVER HOUSE

Согласно содержанию разрешения на ввод в эксплуатацию первая очередь ЖК представляет собой 26-этажный 399-квартирный жилой дом. В доме 100 трехкомнатных квартир, 124 «двушки» и 175 однокомнатных. На сайте застройщика также указывается, что в комплексе предусмотрен подземный паркинг на 194 машино-места, офисные помещения площадью от 61 до 104 кв. метров. В цокольном этаже предусмотрены нежилые помещения. С 1-го по 25-й этажи расположены квартиры, работают четыре лифта.

Стоимость квартир варьируется в зависимости от этажа — чем выше, тем дороже. Так, однокомнатная на третьем этаже площадью в 52 кв. м обойдется в 3,8 млн. рублей. На восьмом этаже она будет стоить уже 4,1 млн. рублей. Двухкомнатые квартиры площадью в 82 кв. м стоят от 6,1 до 10,5 миллиона (самый дорогой вариант находится на 24-м этаже). Примечательно, что самая дорогая предлагаемая «трешка» в 91 кв. м обойдется дешевле «младшей сестры» — в 7,8 млн. — и находится на 14 этаже.

Застройщик уточнил нашей газете, что недвижимость начинается от 75 тыс. рублей за «квадрат».
В ноябре 2014 года ЖК получил разрешение на ввод в эксплуатацию

«МЫ НАПРЯМУЮ ПРИВЯЗАНЫ К ВАЛЮТЕ»

В прошлогодний декабрьский пик в Clover House в ООО «Мегаполис» отметили «БИЗНЕС Online», что стоимость 1 кв. м в жилищном комплексе Clover House (Вахитовский район, застройщик — ООО «Мегаполис») выросла на 25 тыс. рублей. «Сейчас стоимость 1 квадратного метра у нас начинается от 95 тысяч рублей, хотя еще две недели назад он стоил 70 тысяч рублей, — сообщила тогда по телефону консультант отдела продаж. — Повышение произошло после скачка курса евро — мы напрямую привязаны к валюте». Впрочем, тогда цены повысились у всех, но не совершили такого большого прыжка.

«Мегаполис» на суде занял интересную позицию: представитель компании Михаил Монастырев заявил, что спор должен рассматриваться в чешском арбитраже и по чешскому праву. Чешский Комерчни банка, наоборот, утверждает, что все должно решиться в Татарстане. Также «Мегаполис» заявил, что уведомление банка о сделках было осуществлено своевременно по электронной почте. Судья Юлдаш Мусин пришел к мнению, что спор подведомственен именно татарстанскому арбитражу.

Отметим, что параллельно на «Мегаполис» подал в арбитраж минзем РТ, заявив, что тот самовольно занял земельный участок в 470 кв. м у соседней с ЖК офтальмологической больницы. Этот пятачок является частью пожарного подъезда к комплексу. «Мегаполис» на суде заявил, что минзем в ходе переговоров потребовал у них за сервитут 10 млн. рублей, но застройщик считает это чрезмерно завышенной суммой. Также застройщик заявил, что с февраля, как появился первый покупатель комплекса (а это тот самый «Остров мечты»), они по закону перестали быть собственникам земельного участка здания и теперь оно принадлежит покупателям Clover House.
Стоимость квартир варьируется в зависимости от этажа — чем выше, тем дороже. Так, однокомнатная на третьем этаже площадью в 52 кв. м обойдется в 3,8 млн. рублей. На восьмом этаже она будет стоить уже 4,1 млн. рублей

«CLOVER HOUSE ДОСТАТОЧНО ПОПУЛЯРЕН»

Газета «БИЗНЕС Online» узнала мнения экспертов по ситуации вокруг видного ЖК.

Анастасия Гизатова — директор АН «Счастливый дом»:

— В принципе, Clover House достаточно популярен. Как минимум у приезжающих студентов, которым квартиры покупают родители, а также в качестве инвестиционного жилья. Застройщикам повезло: был растущий рынок, готовность дома была высокая, продажи пошли хорошо. Цена квадратного метра, готовность дома и месторасположение делали его достаточно привлекательным.

Есть мнение, что планировки на любителя, но месторасположение многое оправдывает, многим он нравится. Однокомнатная за 3,8 миллиона — цена не низкая, но нормальная стоимость для исторического центра. И по этой цене квартиры продадутся и найдут своего покупателя.

Вообще валютные кредиты у застройщиков не было распространенным явлением и, скорее, являлись исключением. Не связывались, потому что подобные кредиты, как правило, не краткосрочные, на это люди не шли уже после скачка с валютой 2008 года. Даже физические лица опасались брать ту же валютную ипотеку.

Рамис Музипов — руководитель практики юридического агентства «Юнэкс»:

— В данном случае можно предположить, что действия по передаче квартир до ввода дома в эксплуатацию — это действия, направленные на вывод активов застройщика перед его банкротством. Теоретически негативный сценарий (предъявление банком претензий на распроданную после сделки недвижимость) для граждан, купивших квартиры, возможен, однако маловероятен. Конечные покупатели должны признаваться добросовестными покупателями, которые не знали и не могли знать о каких-либо нарушениях обязательств застройщика перед его банком. Данную позицию поддержал суд, отказавший в аресте в части приобретенных гражданами квартир.

Обеспечительные меры в виде ареста принимаются судом, чтобы имущество, за счет которого может быть исполнено решение суда, не было перепродано. Запрет в регистрационных действиях позволяет «законсервировать» имущество за ответчиком до рассмотрения дела судом.

Касаемо ситуации вокруг «валютных кредитов», то без сомнения в суды в связи с их неоплатой начали поступать иски о взыскании выданных займов и кредитов. Также в суды от заемщиков поступают требования о расторжении договоров, поскольку изменение курса рубля увеличило сумму возврата в несколько раз.

По общему правилу суды (в особенности арбитражные) неохотно расторгают такие договора. Это связано с тем, что в свое время высшая судебная инстанция (ВАС РФ) высказалась по этому поводу прямолинейно и однозначно, сформулировав правовую позицию, согласно которой инфляционные процессы и финансовый кризис не признаются существенным изменением обстоятельств и не могут выступать основанием для расторжения договора.

Между тем в каждом общем правиле имеются исключения. Встречаются в судебной практике дела, когда суды расторгают договор в связи с ухудшением положения заемщика или взыскивают суммы, исходя из ставок, существовавших до падения курса рубля. Однако такие дела крайне редки и встречаются только у судов общей юрисдикции.

Роберт Шаймарданов — управляющий партнер юридической фирмы «Шаймарданов и Партнеры»:

— Заключение договора долевого участия за несколько дней до введения дома в эксплуатацию не противоречит действующему законодательству. Мотивы заключения договора могли быть как законные (реальная сделка, когда дольщик приобрел большое количество недвижимости, оптимизация налогообложения, распределение активов внутри группы компании), так и незаконные (вывод активов). Для того чтобы дать правильную правовую квалификацию данной сделке, необходимо выяснить: согласно кредитному договору требовалось согласие банка для заключения договора долевого участия или нет, аффилированность застройщика и дольщика, оплачена ли дольщиком цена недвижимости (рыночная или заниженная) и прочее.

В случае признания судом недействительным договора долевого участия банк теоретически может оспорить договоры последующей продажи дольщиком приобретенной недвижимости ее новым собственникам, купившим ее для собственного использования. Однако если сделка является возмездной и оплата по ней произведена, а также будет доказано, что застройщик, дольщик и покупатель квартиры совместно не участвовали в схеме вывода активов, шансы признания договора купли-продажи недействительным невелики.

Арестованные судом объекты недвижимости в дальнейшем не могут продаваться, договоры в отношении арестованного имущества Росреестр не зарегистрирует.

Правовых механизмов, позволяющих снизить долг из-за повышения курса иностранной валюты, нет. По согласованию с банком возможны такие варианты, как реструктуризация долга, рефинансирование. Если даже банк принадлежит иностранному государству, с которым у нас непростые взаимоотношения, это не даст возможность не платить или просрочить выплату долга. В противном случае банк может взыскать задолженность с применением штрафных санкций.

Справка

ООО «Мегаполис» (данные из системы «Контур-Фокус») специализируется на строительстве зданий и сооружений, сдаче внаем собственного недвижимого имущества, аренде строительных машин и прочем.

Уставный капитал — 240 010 000 рублей.
Учредитель — Applied Finance (Af) Limited (Кипр) (его доля при этом не равна сумме капитала).
Генеральный директор — Игорь Валерьевич Крюков.
Бухгалтерский баланс на конец 2013 года указан в 2,2 млрд. рублей.
Долгосрочные обязательства компании на конец 2013 года — 1,7 млрд. рублей.
Дебиторская задолженность — 255 млн. рублей.

ООО «Щербаковский парк» специализируется на управлении недвижимым имуществом, капиталовложениях в собственность, подготовке к покупке и продаже собственного недвижимого имущества.

Уставной капитал — 10 тыс. рублей.
Владелец — Сергей Николаевич Яковенко.
Директор — Лилия Курмашева.
Другое название — ООО «Управляющая компания «Остров Мечты».

ООО «Холдинговая Компания «Кловер Групп» специализируется на деятельности по управлению финансово-промышленными группами и холдинг-компаниями, деятельности в области права, консультировании по вопросам коммерческой деятельности и управления и пр. Уставный капитал — 10 000 рублей. Учредители — Legion Construction Holding Gmbh (Австрия) — 99%, Попов Александр Владимирович — 1%. Генеральный директор — Александр Попов.